Oui, le locataire doit payer une partie des charges de copropriété, mais pas toutes. La loi distingue clairement les charges récupérables, que le propriétaire peut répercuter sur le locataire, de celles qui restent à la charge exclusive du propriétaire.
Je vous explique ici comment fonctionnent les charges en copropriété, ce que votre locataire doit régler, ce que vous assumez en tant que propriétaire, et les pièges classiques à éviter lors de la régularisation annuelle.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Une copropriété désigne un immeuble divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes : escaliers, ascenseur, hall, toiture… Un syndic gère l’immeuble et collecte les charges auprès des copropriétaires.
Quand un logement est mis en location dans une copropriété, le propriétaire reste l’unique interlocuteur du syndic. C’est lui qui règle les charges, et il peut ensuite en récupérer certaines auprès de son locataire.
Quels sont les différents types de charges de copropriété ?
Les charges de copropriété se répartissent en deux catégories. D’un côté, les charges générales liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble. De l’autre, les charges spéciales liées aux services collectifs et aux équipements communs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif.
Parmi ces charges, une liste précise est définie par le décret du 26 août 1987 pour distinguer ce que le locataire doit régler de ce qui incombe au propriétaire. C’est le texte de référence à connaître absolument.
Les charges récupérables : ce que le locataire doit payer
Les charges locatives récupérables correspondent aux dépenses dont le locataire profite directement. Voici les principales :
- L’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage des couloirs et du hall)
- Les dépenses liées à l’ascenseur (électricité, petites réparations courantes)
- Le chauffage et l’eau chaude collectifs
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- L’entretien des espaces verts et des aires de jeux
- Les produits d’entretien des parties communes
Pour tout ce qui concerne la taxe sur les ordures ménagères, notre article sur la taxe ordures ménagères locataire détaille précisément les modalités de récupération et les règles applicables en 2026.
Quelles sont les charges supportées par le propriétaire ?
Le propriétaire assume les charges qui relèvent de la conservation du logement ou de l’administration de la copropriété. Ces dépenses ne sont jamais récupérables sur le locataire :
- Les honoraires et frais de syndic
- Les travaux de ravalement ou de toiture
- Les provisions pour gros travaux votés en assemblée générale
- Les primes d’assurance de l’immeuble
L’erreur que je rencontre le plus souvent : des propriétaires qui refacturent les honoraires du syndic à leur locataire. C’est illégal. Ces frais restent intégralement à votre charge en tant que bailleur, sans exception.
Est-ce que le locataire doit payer les frais de syndic ?
Non. Les frais de syndic ne figurent pas dans la liste des charges récupérables. Ils couvrent la gestion administrative de la copropriété et cette dépense incombe exclusivement au propriétaire. Si vous cherchez à réduire cette charge, notre guide sur le syndic de copropriété en ligne compare les solutions disponibles et leurs tarifs en 2026.
Un cas particulier : le concierge
Quand l’immeuble dispose d’un concierge ou d’un gardien, les dépenses liées à son emploi sont partiellement récupérables. Si le gardien assure à la fois l’entretien et la surveillance, 75 % de sa rémunération et des charges sociales sont récupérables. S’il n’effectue qu’une seule de ces deux missions, ce taux tombe à 40 %.
Forfait de charges ou provisions sur charges ?
En location vide, le propriétaire doit obligatoirement appliquer le système des provisions sur charges : le locataire verse une avance mensuelle, et une régularisation annuelle ajuste le solde. En location meublée, les deux systèmes sont possibles : provisions avec régularisation, ou forfait fixe.
Mon conseil : évitez le forfait si vous êtes dans une copropriété aux charges variables. Un forfait mal calibré vous expose à des pertes ou à des tensions. Pour mener correctement l’ajustement annuel, notre guide sur la régularisation des charges locatives couvre toutes les étapes, de l’appel de fonds au décompte final.
Quand le locataire est-il responsable des dégradations ?
Le locataire est responsable des dégradations qu’il cause dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble. Si son comportement entraîne des réparations, le propriétaire peut en demander remboursement, à condition de le prouver par des justificatifs.
L’usure normale liée à l’occupation reste à la charge du propriétaire. La frontière entre usure normale et dégradation est souvent source de litige : un état des lieux précis, à l’entrée comme à la sortie, est votre seule protection réelle.
Cas particulier : le logement mis en vente
Quand un logement occupé est mis en vente, les charges de copropriété s’appliquent normalement pendant toute la durée de la location. Le locataire maintient ses obligations de paiement jusqu’au terme du bail. Le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations du bailleur, y compris la régularisation des charges en cours.
Les charges en location meublée
Dans un appartement meublé en copropriété, la répartition des charges suit la même logique : les charges récupérables de la liste réglementaire restent dues par le locataire. Avec un forfait de charges, aucune régularisation n’est due quelle que soit la dépense réelle, ce qui simplifie la gestion mais exige un montant bien estimé dès le départ.
Questions fréquentes
Quelles sont les charges que le locataire doit payer en copropriété ?
Le locataire règle les charges récupérables listées par le décret de 1987 : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau froide et chaude, taxe sur les ordures ménagères, espaces verts. Ces dépenses correspondent aux services dont il profite directement dans l’immeuble.
Quelles sont les charges que le locataire ne doit pas payer ?
Le locataire ne doit pas payer les frais de syndic, les travaux sur les parties communes, le ravalement de façade, les primes d’assurance de l’immeuble, ni les provisions pour gros travaux votés en assemblée générale. Ces dépenses incombent exclusivement au propriétaire.
Quelles sont les charges que le locataire doit payer ?
Les charges locatives incluent l’entretien des parties communes et des équipements collectifs, l’eau et le chauffage collectifs, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et une partie des dépenses liées au gardien selon ses missions. La liste complète figure dans le décret du 26 août 1987.
Est-ce que le locataire doit payer les frais de syndic ?
Non. Les frais de syndic sont exclusivement à la charge du propriétaire. Ils couvrent la gestion administrative de la copropriété et ne figurent pas dans la liste des charges locatives récupérables. Les répercuter sur le locataire est illégal.
