Vous recevez votre avis de taxe foncière en septembre et vous apercevez une ligne TEOM… mais votre appartement est occupé par un locataire. La taxe est récupérable : le propriétaire la verse au fisc, puis la refacture au locataire en tant que charge. C’est une règle claire, mais son application concrète soulève des questions pratiques que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est intégrée à l’avis de taxe foncière. Elle finance le service public de collecte des déchets et figure parmi les charges récupérables sur le locataire. Le montant varie fortement selon la commune, de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros par an.
Pour un bailleur qui gère seul son bien ou qui passe par un syndic de copropriété en ligne, bien comprendre le mécanisme de refacturation évite les erreurs et les litiges avec le locataire. Voici l’essentiel à retenir.
Qu’est-ce que la taxe d’ordures ménagères ?
La TEOM est prélevée par la commune ou l’intercommunalité pour financer la collecte et le traitement des ordures ménagères. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, tout comme la taxe foncière dont elle fait partie. Ce n’est pas une taxe indépendante : elle figure sur le même avis d’imposition, sur une ligne dédiée.
Son taux varie selon les collectivités. En 2026, certaines communes pratiquent un taux inférieur à 5 % de la valeur locative cadastrale, d’autres dépassent 15 %. Le montant final dépend autant de la localisation du logement que de sa surface. L’avis de taxe foncière détaille le montant exact de la TEOM, ce qui facilite la refacturation.
La TEOM ne doit pas être confondue avec la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), un système alternatif utilisé par certaines communes. Dans ce cas, la REOM est facturée directement par la collectivité, parfois au locataire, parfois au propriétaire selon les règles locales.
Qui est concerné par la taxe d’ordures ménagères ?
C’est le propriétaire qui reçoit l’avis et règle la TEOM au service des impôts. Mais le locataire est redevable pour la période pendant laquelle il occupe le logement. Cette règle s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées, dès lors que le logement bénéficie du service de collecte des ordures ménagères.
Certains propriétaires obtiennent une exonération totale ou partielle de taxe foncière, et donc de la TEOM, selon les conditions fixées par l’administration fiscale. Ces allègements visent le propriétaire en tant que contribuable et ne suppriment pas le droit de récupérer la TEOM sur le locataire occupant le logement.
Les logements vacants ne génèrent pas de charge à récupérer sur un locataire inexistant. La TEOM reste à la charge du propriétaire pour les périodes inoccupées. Il est donc nécessaire de calculer la quote-part exacte au prorata temporis lorsque le bail commence ou se termine en cours d’année fiscale.
Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?
La refacturation intervient généralement lors de la régularisation annuelle des charges, après réception de l’avis de taxe foncière en septembre ou octobre. Le propriétaire dispose alors du montant exact de la TEOM pour l’année concernée et l’intègre dans le décompte à présenter au locataire.
En location vide avec régime des charges au réel, la régularisation doit intervenir dans un délai raisonnable après la clôture de l’exercice. En location meublée, le délai de réclamation est plus court : la jurisprudence retient souvent un an à compter de la date limite de paiement de la taxe foncière.
Un conseil pratique : intégrez la TEOM dans les provisions pour charges mensuelles du locataire. Vous évitez une régularisation trop importante en fin d’année et réduisez les frictions au moment du décompte. Une provision de 15 à 30 € par mois suffit dans la plupart des cas.
Comment facturer les ordures ménagères au locataire ?
La TEOM figure parmi les charges locatives récupérables définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire a deux façons de la refacturer :
- Par une provision mensuelle intégrée aux charges courantes, avec régularisation annuelle une fois l’avis de taxe foncière reçu
- Par une refacturation directe annuelle, en présentant au locataire l’avis de taxe foncière avec la ligne TEOM clairement identifiée
Dans les deux cas, le propriétaire doit fournir les justificatifs au locataire qui en fait la demande. Le montant réclamé ne dépasse jamais celui figurant sur l’avis, et doit être calculé au prorata de la durée d’occupation si le bail ne couvre pas l’année entière.
Si vous préparez la mise en vente de votre logement, soignez les photos de votre bien et régularisez les charges avec votre locataire avant la transaction : un dossier locatif propre rassure les acquéreurs et accélère la vente.
Taxe d’ordures ménagères : que se passe-t-il en cas d’oubli ou de départ du locataire ?
Si vous avez oublié de refacturer la TEOM d’une année passée, vous restez en droit de la réclamer dans la limite du délai de prescription. Pour les locations vides, la prescription est de trois ans en matière de charges locatives (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il est donc possible de régulariser plusieurs années en même temps, à condition de conserver les justificatifs correspondants.
Quand un locataire part en cours d’année, le calcul s’effectue au prorata temporis. Si le bail se termine le 30 juin, la quote-part est 50 % du montant annuel de la TEOM. Ce décompte doit figurer dans le solde de tout compte, à établir lors de l’état des lieux de sortie ou dans le mois qui suit le départ.
Si l’avis de taxe foncière n’est pas encore parvenu au moment du départ, une provision sur le dépôt de garantie est envisageable, à régulariser ensuite. En cas de refus de payer, la TEOM étant légalement récupérable, le propriétaire dispose de recours judiciaires pour en obtenir le remboursement. Gardez toujours une copie de l’avis et des décomptes envoyés au locataire.
Questions fréquentes
Comment se calcule la taxe des ordures ménagères pour le locataire ?
Le montant récupérable correspond exactement à la ligne TEOM figurant sur l’avis de taxe foncière du propriétaire. Si le bail ne couvre pas l’année civile entière, on applique un prorata du nombre de jours d’occupation. Par exemple, pour une TEOM de 200 € et un locataire présent 9 mois sur 12, la quote-part est de 150 €.
Qui est exonéré de la taxe des ordures ménagères pour un locataire ?
En tant que charge récupérable, la TEOM s’applique à tous les locataires, en location vide comme en location meublée. Il n’existe pas d’exonération spécifique pour le locataire en tant que tel. Les allègements de taxe foncière accordés à certains propriétaires ne suppriment pas le droit de refacturer la TEOM au locataire.
Comment un locataire peut-il régulariser la taxe d’ordures ménagères ?
Le locataire règle la TEOM via les provisions pour charges mensuelles ou lors de la régularisation annuelle adressée par le propriétaire. S’il conteste le montant, il est en droit de demander les justificatifs, notamment l’avis de taxe foncière. En cas de trop-perçu, le propriétaire rembourse la différence dans le mois suivant la régularisation.
Qui doit payer la taxe sur les ordures ménagères ?
C’est le propriétaire qui règle la TEOM directement au service des impôts, car elle est intégrée à la taxe foncière qu’il reçoit chaque automne. Il la récupère ensuite auprès du locataire en tant que charge locative récupérable. Le locataire supporte donc le coût de la taxe pour la durée de son occupation, sans contact direct avec l’administration fiscale pour ce paiement.
