Vous participez à une assemblée générale de copropriété et le syndic annonce qu’une résolution doit être adoptée à la majorité absolue : mais personne autour de vous ne semble vraiment savoir ce que cela signifie concrètement. C’est une situation que vivent des milliers de copropriétaires chaque année : ils confondent majorité simple et majorité absolue, et des décisions importantes se retrouvent invalidées faute d’avoir atteint le bon seuil. La majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat, qu’ils soient présents, représentés ou absents : soit plus de 50 % des tantièmes totaux de la copropriété.
Cette règle est fondamentale pour toute assemblée générale, car elle s’applique aux décisions les plus stratégiques de la vie d’un immeuble : choix du syndic, travaux importants, délégations de pouvoirs. Se tromper de majorité, c’est risquer une annulation judiciaire de la résolution, avec toutes les conséquences pratiques et financières que cela entraîne.
La loi du 10 juillet 1965 fixe quatre niveaux de majorité en copropriété selon la nature des décisions : majorité simple, majorité absolue, double majorité et unanimité. Chaque régime correspond à un niveau de gravité différent de la décision. Voici comment les distinguer et comment l’article 25 s’applique concrètement.
Majorité simple et majorité absolue : l’erreur que font la plupart des copropriétaires
L’idée reçue la plus fréquente, c’est de croire que toutes les décisions en assemblée générale se prennent à la majorité des voix des personnes présentes. C’est vrai pour certaines décisions courantes, mais faux pour les plus importantes. La loi de 1965 distingue en réalité quatre régimes de vote, et les confondre est l’une des causes les plus fréquentes de litiges en copropriété.
La majorité simple, régie par l’article 24, se calcule uniquement sur les voix exprimées : présents et représentés. La majorité absolue de l’article 25, elle, intègre l’ensemble des tantièmes du syndicat, qu’il y ait vote ou non. Un copropriétaire absent compte donc contre la résolution, puisque ses voix ne viennent pas gonfler le total favorable.
Cette nuance change radicalement les équilibres lors de chaque vote en assemblée générale. Dans un immeuble où la moitié des copropriétaires ne se déplace pas, adopter une résolution à la majorité absolue devient un vrai défi. Comprendre ce mécanisme dès l’envoi des convocations permet d’anticiper les procurations et d’organiser la mobilisation nécessaire.
La majorité simple de l’article 24 : le régime par défaut
L’article 24 de la loi de 1965 s’applique à toutes les décisions qui ne relèvent pas d’un autre régime expressément prévu. C’est la majorité de droit commun de la copropriété : on divise les voix favorables par le total des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés. Si la résolution obtient plus de la moitié de ces voix, elle est adoptée.
Relèvent de cette majorité simple, par exemple, l’approbation des comptes de l’exercice, le vote du budget prévisionnel, les travaux d’entretien courant ou les décisions relatives aux contrats d’assurance de l’immeuble. Ce sont les décisions récurrentes, celles qui concernent la gestion ordinaire de l’immeuble, sans transformation significative.
La majorité absolue de l’article 25 : ce que dit vraiment la loi
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet certaines décisions à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Le mot « tous » est central : il s’agit du total des millièmes ou tantièmes attribués à chaque lot dans le règlement de copropriété, sans distinction entre présents, représentés ou absents.
Concrètement, si un immeuble compte 1 000 tantièmes au total, une résolution soumise à la majorité absolue doit recueillir au minimum 501 voix favorables pour être adoptée. Peu importe que 400 tantièmes appartiennent à des copropriétaires qui n’ont pas participé au vote : ces voix ne viennent pas s’additionner aux voix pour.
Comment calculer concrètement la majorité absolue ?
Le calcul est simple une fois le principe compris. Prenez le total des tantièmes de votre copropriété : ce chiffre figure dans le règlement de copropriété ou sur votre fiche de lot. Divisez-le par deux, puis ajoutez un. Le résultat est le nombre minimum de voix favorables requis pour que la résolution soit adoptée à la majorité absolue.
Exemple concret : une copropriété dispose de 10 000 tantièmes. La majorité absolue est atteinte à partir de 5 001 voix favorables. Si les copropriétaires présents et représentés cumulent 7 000 tantièmes et que 5 100 d’entre eux votent pour, la résolution passe. Si seulement 4 800 tantièmes se prononcent favorablement, la résolution est rejetée : même si elle représente la quasi-totalité des voix présentes.
C’est précisément pourquoi les procurations jouent un rôle décisif pour les votes à l’article 25 : chaque copropriétaire absent qui donne mandat renforce potentiellement le camp majoritaire, au lieu de peser passivement dans la balance.
Quelles décisions relèvent de la majorité absolue de l’article 25 ?
La liste des décisions soumises à la majorité absolue couvre les sujets les plus importants de la vie de la copropriété. Ces résolutions touchent à la gouvernance et aux transformations significatives de l’immeuble :
- La désignation ou la révocation du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical
- L’autorisation donnée au syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires
- Les travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation (hors entretien courant)
- La délégation de pouvoirs au conseil syndical pour certains actes de gestion
- L’installation d’antennes collectives ou d’équipements communs nouveaux
- La modification des conditions d’ouverture ou de fermeture d’un accès à l’immeuble
- L’autorisation de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes
Le choix du syndic est sans doute la décision la plus stratégique parmi celles soumises à ce régime. Si vous envisagez de changer de prestataire, il est utile de savoir quelle majorité s’applique pour changer de syndic et comment mobiliser les votes nécessaires en amont de l’assemblée.
La passerelle de l’article 25-1 : quand la majorité absolue n’est pas atteinte
La loi a prévu un mécanisme pour éviter le blocage lorsqu’une résolution obtient plus du tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue. L’article 25-1 permet alors de soumettre immédiatement la même résolution à un second vote à la majorité simple de l’article 24, lors de la même séance.
Concrètement : si la résolution recueille entre 334 et 500 voix sur 1 000, le syndic organise ce second vote dans la foulée. Cette passerelle est précieuse car elle évite de reconvoquer une assemblée générale extraordinaire, ce qui représente un coût non négligeable pour la copropriété. En revanche, si la résolution n’obtient pas le tiers des voix, la passerelle ne s’applique pas et il faut attendre la prochaine assemblée générale.
Ce dispositif est régulièrement méconnu, y compris par certains syndics. Si vous estimez qu’une résolution aurait dû bénéficier de la passerelle mais a été mal conduite, sachez qu’il est possible de contester une décision d’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Double majorité de l’article 26 et unanimité : les seuils au-delà de l’article 25
Au-dessus de la majorité absolue, deux autres régimes existent. La double majorité de l’article 26 requiert à la fois la majorité des copropriétaires en nombre de têtes ET les deux tiers des tantièmes. Elle concerne les décisions les plus lourdes : aliénation de parties communes, modification du règlement de copropriété relatif à la jouissance, fusion de syndicats.
L’unanimité, enfin, s’applique aux décisions qui touchent aux droits propres de chaque copropriétaire, notamment la suppression ou la modification d’une partie privative au profit de tous. Dans les faits, l’unanimité est quasiment impossible à réunir dans les grandes copropriétés, ce qui explique que la loi ne l’exige que dans des cas très limités.
Tableau comparatif des majorités en copropriété
Pour y voir clair en un coup d’œil, voici les quatre régimes de majorité applicables lors d’une assemblée générale de copropriété :
| Régime de majorité | Article | Seuil requis | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Art. 24 | Majorité des voix exprimées (présents + représentés) | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux courants |
| Majorité absolue | Art. 25 | Plus de 50 % de TOUS les tantièmes du syndicat | Désignation du syndic, travaux d’amélioration, délégations |
| Double majorité | Art. 26 | Majorité des copropriétaires (têtes) + 2/3 des tantièmes | Aliénation de parties communes, modification du règlement |
| Unanimité | – | 100 % de l’ensemble des tantièmes | Suppression d’une partie privative, droits propres individuels |
Maîtriser ces règles de vote, c’est être en mesure de préparer chaque assemblée générale de façon stratégique. Lorsque le syndic ne respecte pas ces seuils ou conduit des votes irréguliers, cela constitue une faute professionnelle : un point essentiel si vous faites face à un syndic qui ne respecte pas ses obligations.
Questions fréquentes
Comment calculer la majorité absolue pour l’article 25 en copropriété ?
Pour calculer la majorité absolue, prenez le total des tantièmes de votre copropriété (indiqué dans le règlement), divisez-le par deux, puis ajoutez un. Par exemple, pour 1 000 tantièmes, il faut au minimum 501 voix favorables. Ces voix doivent provenir de copropriétaires présents, représentés ou ayant donné procuration : les absents ne votant pas, leurs tantièmes ne viennent pas gonfler le total favorable.
Quelle est la règle de la majorité absolue ?
La règle de la majorité absolue est fixée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : une résolution est adoptée lorsqu’elle recueille la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat, qu’ils aient participé au vote ou non. C’est un seuil absolu calculé sur la totalité des tantièmes, et non relatif aux seules voix exprimées comme pour la majorité simple de l’article 24.
Que dit l’article 25 du code de la copropriété ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété soumet certaines décisions à la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat. Il liste précisément les résolutions concernées : désignation du syndic, travaux d’amélioration, délégations de pouvoirs au conseil syndical, modification des accès à l’immeuble. L’article 25-1 complète ce dispositif en prévoyant une passerelle vers la majorité simple lorsque la résolution obtient plus du tiers des voix sans atteindre la majorité absolue.
Quel pourcentage pour une majorité absolue ?
La majorité absolue correspond à strictement plus de 50 % des voix, soit au moins 50 % + 1 voix. En copropriété, ce seuil est calculé sur la totalité des tantièmes du syndicat, et non uniquement sur les voix exprimées lors de l’assemblée. Dans les faits, cela revient à mobiliser une part significative des copropriétaires : d’où l’importance des procurations pour chaque vote soumis à l’article 25.
