L’article 669 du Code général des impôts fixe le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier. Concrètement, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit est élevée : et plus la nue-propriété transmise est faible en proportion. Ce barème s’applique pour calculer les droits de donation ou de succession lors de tout démembrement de propriété.
J’accompagne régulièrement des familles dans des projets de transmission immobilière, et l’article 669 revient systématiquement dès qu’on parle de donation avec réserve d’usufruit. C’est souvent là que tout se complique : les gens ne comprennent pas pourquoi l’âge du donateur change radicalement la facture fiscale. Voici ce barème expliqué tranche par tranche, sans jargon inutile.
Le barème complet de l’article 669 du CGI
Le barème de l’article 669 divise la valeur de la pleine propriété en dixièmes répartis entre usufruit et nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation. Voici les neuf tranches telles que définies par le texte officiel sur Légifrance.
Pour un usufruitier de moins de 21 ans révolus, l’usufruit représente 90 % de la valeur du bien et la nue-propriété seulement 10 %. De 21 à 30 ans, l’usufruit vaut 80 % et la nue-propriété 20 %. De 31 à 40 ans, la répartition est de 70/30. De 41 à 50 ans, on passe à 60 % pour l’usufruit et 40 % pour la nue-propriété.
La tranche 51-60 ans marque le point d’équilibre exact : usufruit et nue-propriété valent chacun 50 % du bien. De 61 à 70 ans, l’usufruit tombe à 40 % et la nue-propriété monte à 60 %. De 71 à 80 ans : 30 % pour l’usufruit, 70 % pour la nue-propriété. Entre 81 et 90 ans, l’usufruit ne vaut plus que 20 %. Au-delà de 91 ans, il chute à 10 %.
Un détail qui compte : le barème s’applique à l’âge atteint au jour de la mutation, pas à l’âge en cours d’année. Franchir un palier de tranche entre la signature du compromis et l’acte définitif peut donc modifier le calcul : raison de plus pour ne pas repousser indéfiniment la décision.
Comment ce barème s’applique-t-il dans la pratique ?
Quand un parent donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit, l’administration fiscale utilise ce barème pour fixer l’assiette des droits de donation. Si le bien vaut 400 000 € et que le donateur a 68 ans, l’usufruit représente 40 % (160 000 €) et la nue-propriété 60 % (240 000 €). Ce sont ces 240 000 € qui servent de base de calcul pour les droits : pas la valeur totale du bien.
L’avantage est considérable. Après application des abattements légaux en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans), la base imposable peut être très fortement réduite. C’est exactement le mécanisme que je détaille dans mon guide sur comment transmettre sa maison à ses enfants sans alourdir la note fiscale.
Ce barème s’applique aussi dans le cadre des successions démembrées, par exemple quand le conjoint survivant recueille l’usufruit du logement familial et les enfants la nue-propriété. Le calcul des droits de chacun repose alors sur les mêmes tranches d’âge : celui du conjoint survivant au jour du décès.
L’erreur que je rencontre le plus souvent : des familles qui pensent que le démembrement s’évalue uniquement à la valeur vénale du bien, sans tenir compte de ce barème légal. Résultat, elles sont surprises par le montant des droits, ou à l’inverse, elles passent à côté d’une optimisation possible en tardant trop à agir.
Pourquoi l’âge de l’usufruitier est-il si déterminant ?
La logique du barème est purement actuarielle : un usufruitier jeune a statistiquement une espérance de jouissance plus longue. Son droit d’usufruit a donc une valeur économique plus élevée. À l’inverse, un usufruitier de 85 ans ne conservera vraisemblablement ce droit que quelques années, ce qui explique qu’il ne soit valorisé qu’à 20 %.
Ce mécanisme a une conséquence directe sur la stratégie de transmission. Attendre l’âge de 71 ans pour faire une donation fait basculer la nue-propriété de 60 % à 70 % de la valeur du bien. Sur un bien de 500 000 €, la base imposable augmente de 50 000 € en franchissant ce seul seuil. Ce n’est pas anodin.
Sur le terrain, je vois souvent des dossiers où la donation a été repoussée d’année en année, et où la tranche a changé entre-temps. Le barème progresse par paliers de dix ans, donc l’impact peut être brutal d’une année à l’autre si l’on franchit un seuil. C’est un point de vigilance fort lors de la planification patrimoniale : et un sujet à aborder explicitement avec son notaire.
L’usufruit temporaire : une règle différente ?
L’article 669 du CGI prévoit également un cas particulier : l’usufruit à durée fixe, limité dans le temps et non viager. Dans ce cas, la valeur fiscale n’est pas déterminée par l’âge de l’usufruitier, mais de façon forfaitaire : l’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans jamais dépasser la valeur de l’usufruit viager calculé selon les tranches habituelles.
Ce dispositif est moins courant dans les transmissions familiales classiques, mais il existe dans certains montages patrimoniaux spécifiques, notamment dans le cadre de la transmission d’entreprise familiale. Quel que soit le cas de figure, c’est toujours le notaire qui calcule et déclare la valeur retenue, en s’appuyant sur ce barème légal : votre rôle est de comprendre la logique pour vérifier que les chiffres sont cohérents et que la stratégie choisie correspond vraiment à votre situation.
